[建商 保固] 如何 [保障] [房屋 權益]？一場正在 [決定] [資產] 價值的 [保固之戰]

您「驗收合格」了，也完成了「入住準備」，您和家人正式搬進了新家。您將那本厚厚的「交屋手冊」和「驗屋報告」收進了書櫃的最深處，心想：「太好了，一切終於結束了。」

然而，入住後的第 13 個月（剛過一年），社區的電梯「偶發性」故障，廠商報價 5 萬；第 2 年的梅雨季，地下室停車場的連續牆滲出了水漬。管委會拿出合約，建商卻兩手一攤：「不好意思，我們的『設備保固』只有『一年』，都已經過期了。」住戶們這才驚覺，「驗收合格」不是「結束」，而是一場「保固戰爭」的「開始」。

這就是「房屋保固期」的巨大迷思。您以為的「一年保固」，只是建商「最想」讓您記住的「最短」期限。本文將深度解析，建商到底該保固「哪些項目」、「保固多久」，並提供一份您必須印下來、貼在冰箱上的「房屋保固儀表盤」。這不只是「知識」，更是「權益」。

[建商 保固] 的挑戰：為什麼「保固一年」是最大的迷思？

「保固一年」這句話，是建商「最常用」來「混淆視聽」的話術。它讓屋主誤以為「所有」問題都必須在一年內發生，否則建商就「再也」不關他的事。事實上，根據「法律」與「契約」，不同的項目，有著截然不同的「保固底線」。

迷思的根源：被「濫用」的「固定建材保固一年」

「保固一年」這句話，是真實存在的。它來自於《預售屋買賣定型化契約》中，針對「固定建材及設備」的保固規定。這包含：

• 廚具、衛浴設備
• 地磚、門窗、五金
• 機電設備（泵浦、電梯、發電機）

建商非常樂意「只」跟您談這一年的保固，因為這是「最短」的。他們會刻意「忽略」另外兩個「更長」的保固責任，而這兩個，才是您「資產」的真正防線。

法律的底線：「民法」的五年瑕疵擔保

您必須知道，就算「契約」只寫一年，在「法律」層級，您還有《民法》的保護。

《民法》第 365 條「瑕疵擔保」規定，買方在「交屋後」，有「五年」的「瑕疵發見期」。也就是說，如果您在交屋後的「第四年」，才發現一個「交屋時就存在、且無法從外部察覺」的「重大瑕疵」（例如排水管內有水泥塊、牆體內有滲漏），您「依然」有權要求建商負責。

建商的「一年保固」是「契約責任」，而民法的「五年」是「法律責任」，後者是「無法」用契約規避的。

「消耗品」 vs. 「固定建材」：為什麼燈泡和門把不算？

這是一個「整合性 Q&A」。為什麼建商「不保固」燈泡？

在保固的定義中，分為「消耗品」與「固定建材」。

• 消耗品： 如燈泡、燈管、濾心、遙控器電池。這些物品有「固定的使用壽命」，會「正常耗損」，因此「不在」保固範圍內（或僅有 3-6 個月的極短保固）。
• 固定建材： 如「燈座」、「開關面板」、「水龍頭主體」。這些是「固定」在建築物上、且「不應」在一年內損壞的設備，因此適用「一年保固」。

您的權益，在於「釐清」這兩者的界線。

預售屋契約如何重寫規則：「15 年結構」與「防水」的角色

「一年保固」是「機電」，「五年」是「民法底線」，那「房子倒了」算誰的？這就是《預售屋買賣定型化契約》中，最重要的「第三條」保固——「結構體 15 年」。

新核心要素：「結構體 15 年」— 建商的終極責任

這是建商「最長」，也「最根本」的保固責任。法律「明文」規定，建商必須對「建築物之主要結構」，提供「自交屋日起」15 年的保固。這包含：

• 樑
• 柱
• 承重牆
• 樓地板
• 基礎（地基）

如果 10 年後，您家因為「施工不良」導致「樑柱」出現「結構性」裂縫，建商「依然」必須負起 100% 的保固責任。

新核心要素：「防水保固」的特別約定 (3-5 年)

「防水」是「最尷尬」的項目。它「不屬於」結構（15 年），但它若「只保固一年」，又「絕對」不夠（因為漏水通常在第 2、3 年的梅雨季才會現形）。

因此，「有信譽」的建商，或「有談判」的社區，會在「定型化契約」外，爭取「防水工程」的「特別保固」，例如「3 年」或「5 年」。這是您在購屋（或客變）時，就應該向建商「主動爭取」的關鍵權益。

「保固起算日」的陷阱：是「使照核發日」還是「交屋日」？

這是「魔鬼中的魔鬼」。建商最愛的「陷阱」，就是在合約中註明：「本保固自『使用執照核發日』起算。」

為什麼這是陷阱？因為從「使照核發」（房子蓋好），到「通知您驗屋」，再到「您實際交屋」，中間可能「長達半年甚至一年」。如果您在 2025 年 1 月交屋，但使照是 2024 年 1 月拿到的，那恭喜您，您的「一年保固」，在您「入住當天」就「過期」了。

《預售屋買賣定型化契約》已「明文」規定，保固期應「自買方『交屋日』起算」。請檢查您的合約，確保建商沒有在這個「起算日」上動手腳。

超越「口頭承諾」：您的「房屋保固儀表盤」 (附保固表)

請將這份「保固儀表盤」印下來，與您的「房屋買賣合約書」放在一起。它會是您未來 15 年捍衛權益的最強武器。

保固項目 (Item)	保固期限 (Duration)	法律/契約依據 (Basis)	包含範圍 (Scope)
1. 主要結構 (Structure)	15 年	預售屋買賣定型化契約	樑、柱、承重牆、樓地板、屋頂結構、基礎。
2. 防水工程 (Waterproofing)	3 – 5 年 (依契約特別約定)	房屋買賣合約 (需主動爭取)	屋頂、外牆、窗框、浴室、陽台、露台。
3. 重大瑕疵 (Major Defect)	5 年 (瑕疵發見期)	《民法》第 365 條	交屋時已存在、但無法即時發現的「隱蔽性」重大瑕疵。
4. 固定建材/機電設備	1 年	預售屋買賣定型化契約	廚具、衛浴、泵浦、電梯、地磚、門窗、開關。
5. 消耗品 (Consumables)	無保固 (或 3-6 個月)	一般交易慣例	燈泡、燈管、濾心、遙控器電池、五金把手。

[房屋保固期] 的未來：一個關於「主動」與「被動」的選擇