「套房裝修」如何 觸動 「新北法規」？一場正在 改變 隔間出租 規則的 審查革命

「房東，我這間公寓30坪，幫我隔成5間套房出租，用紅磚牆，隔音好！」一位房東興高采烈地對著統包師傅說。他以為，這只是一筆「室內裝修」的費用，只要低調施工、不被檢舉，就能坐等收租。他甚至不知道，他的鄰居就是下一個檢舉他的人。

然而，在隔壁的板橋，另一位精明的準房東，在簽約買房前，就帶著建築師去勘查。建築師嚴肅地告訴他：「這棟樓在6樓以上，隔套房屬於『一般室裝』，要建築師簽證。而且，新增5間衛浴，只要有『穿鑿樓板』行為，就可能需要『直下層同意書』。我們必須改用『輕隔間』，並確保走道寬度超過120公分，否則100%不會過。」

這兩個場景的巨大差異，血淋淋地揭示了「**新北市 套房裝修**」的殘酷現實。在2017年中和大火燒出人命悲劇後，新北市府對於「隔套出租」的審查，已經從「室內裝修」升級為「公共安全」的最高警戒層級。本文將深入解析新北市的**最新法規**與**審查趨勢**，看這場革命如何徹底終結了「私隔套房」的舊時代。

「套房裝修」的挑戰：為什麼「傳統隔間」難衡量「公共安全」？

「多隔一間，多收一份租金」，這種高投報率的誘惑，讓房東們前仆後繼。但舊模式的盲點，在於將「利潤」建立在「安全」的墳墓上。傳統的「紅磚隔間」與「火車廂式」規劃，正是新北市法規嚴打的兩大對象。

結構承重的隱形殺手：當「紅磚牆」壓垮老屋

舊模式的房東最愛「紅磚牆」，因為隔音好、租客滿意。但他們忽視的是，新北市充斥著30、40年的老舊公寓，其樓板的「靜載重」設計，根本無法承受「額外」增加4、5道紅磚牆的重量。一道紅磚牆（含水泥粉刷）每平方公尺重量可達200公斤以上，5間套房隔下來，等於在公寓裡放了一台大卡車。中和、永和地區已有多起案例，因樓上鄰居擅自使用紅磚隔套，導致樓下天花板出現「結構性裂縫」與「樓板下陷」，最終對簿公堂，房東不僅要支付天價賠償，更被強制拆除。

消防逃生的悖論：當「單一出口」塞滿「暗黑長廊」

舊模式的第二個特徵，是「極大化」房間數。為了塞進更多房間，房東會規劃出「火車廂式」的狹長走廊，兩側排滿房間，而走廊盡頭（或甚至沒有盡頭）只有一個單一出口。這種設計，在火災發生時，就是「零生還機率」的死亡陷阱。2017年中和的縱火悲劇，就是因為違規隔間的易燃材料與狹窄、堵塞的逃生動線，導致濃煙與高溫迅速充斥，租客無處可逃。這起事件，成為新北市府「鐵腕」整頓套房裝修的轉捩點。

「套房裝修」如何重寫規則：「一般室裝」與「用途認定」的角色

中和大火後，新北市府徹底重寫了「套房裝修」的規則。審查趨勢的核心，就是將其從「裝修行為」升級為「高風險的公共安全行為」，並透過「申請類別」與「用途認定」來嚴格控管。

審查核心：從「簡易室裝」強制升級為「一般室裝」

這是房東必須知道的第一個「鐵則」。如前幾篇所述，新北市的「簡易室裝」有一個「紅線」，就是「不得變更分間牆」。而「隔套房」的本質，就是「新增數道分間牆」。

這代表：

• 沒有模糊空間： 在新北市，只要你是「隔套房」，100% 不適用「簡易室裝」。
• 強制「一般室裝」： 你必須委託「開業建築師」或「結構技師」進行簽證，並依據最嚴格的「一般室裝」程序送審。
• 審查重點： 審查人員會嚴格核對你的「防火區劃」、「逃生動線寬度」與「結構承重」。

任何試圖用「簡易室裝」偷渡，或「免申請」擅自施工的行為，一旦被檢舉，就是「勒令停工」並處以6至30萬罰鍰。

材料的強制革命：從「紅磚」轉向「輕隔間」

因應「結構承重」的挑戰，新北市的審查趨勢已「事實上」禁用了紅磚牆隔套房。建築師在簽證時，必須考量結構安全，因此會強制要求房東改用「輕隔間」工法。
審查時的重點材料包括：

• 輕鋼架 + 雙面封「耐燃一級」矽酸鈣板： 內部填充「防火隔音棉」。這是目前的主流工法，重量僅為紅磚牆的1/3，且能符合「防火時效一小時」的法規要求。
• 白磚牆 (ALC輕質混凝土)： 重量也遠輕於紅磚，且本身具備防火、隔音特性。

審查趨勢是，你必須在圖說上清楚標示隔間牆的「構造大樣」，並在竣工查驗時，附上所有板材、角料的「耐燃一級出廠證明」。

法規的魔王關：「戶數變更」與「直下層同意書」

這是新北市近年審查「趨嚴」的兩大魔王。如果你的套房「隔得太誇張」（例如：一層隔6間以上、每間都有獨立電表與門牌），工務局可能不會只認定你是「室內裝修」，而是會將其升級為「戶數變更」，這屬於「變更使用執照」的範疇，審查難度與成本將呈幾何級數飆升。

此外，新北市也比照台北市的嚴格標準，只要你「增設衛浴」時，施工行為涉及「敲鑿樓板」（為了埋設糞管與汙水管），你就必須檢附「直下層所有權人同意書」。要一次新增4、5間衛浴而不敲鑿樓板，幾乎是不可能的任務，這使得「樓下鄰居」成為你是否能合法隔套的關鍵否決者。

超越「房間數量」：合法「新北套房裝修」的 4 大審查指標

想在新北市合法隔套房，房東的心態必須從「追求房間數」轉變為「符合法規」。你的建築師必須在這 4 個關鍵指標上，都做到完美合規，才有通關的可能。

核心指標：逃生動線的「黃金寬度」

這是中和大火後的「血淚指標」。審查人員會用尺規，精確測量你圖面上的「走道寬度」。依《建築技術規則》，走廊寬度有嚴格限制：

• 走廊一側有居室：淨寬度至少 **90 公分**。
• 走廊兩側有居室：淨寬度至少 **120 公分**。

任何試圖縮減走道寬度以換取室內空間的設計，都會被「立即退件」。

關鍵指標：「分間牆」與「防火門」的時效

所有隔間套房的「分間牆」與「走廊牆」，都必須具備「防火時效一小時」以上。同時，每間套房的「房門」，也必須採用具備「防火時效一小時」且「具阻熱性」的「防火門」（f60A或f60B），並附上「出廠證明」。這筆防火門的開銷，是舊模式房東最容易忽略的成本。

以下是我們彙整的「新北市套房裝修 合法SOP儀表盤」：

審查維度	NG 狀態 (舊模式 / 違法)	OK 狀態 (合法SOP / 審查趨勢)
申請類型	免申請 / 簡易室裝 (偷渡)	一般室裝許可 (開業建築師簽證)
隔間材質	紅磚牆 (超重，危害結構)	輕隔間 (輕鋼架/白磚) + 檢附「耐燃一級」證明
逃生走道	狹窄火車廂式長廊 (<90cm)	走道淨寬符合 **90cm / 120cm** 法規要求
房間門扇	一般木門 (不防火)	具「防火時效一小時」的防火門 + 附出廠證明
衛浴管線	擅自敲鑿樓板，引發鄰損	檢附「直下層同意書」(若有穿鑿) / 或採不穿鑿工法

「套房裝修」的未來：一個關於「房東責任」與「租客安全」的選擇