新成屋缺失 如何 要求改善？一場正在 決定 你點交成果的 複驗攻防戰

想像這個情景：您完成了新成屋的「初驗」，洋洋灑灑列出了 50 項缺失，交給了建商。兩週後，建商代銷致電給您：「都修好了！隨時可以來簽字！」您到現場一看，油漆補了，刮痕沒了，一切似乎都很完美。您開心地簽下點交文件、撥付了「交屋保留款」。然而，入住一個月後，您發現那片「修好」的空心磚，只是被重新填縫，敲起來依舊空洞；那扇「修好」的窗框，在第一場大雨中，依舊滲水。

但另一方面，想像另一個場景：您同樣接到了「都修好了」的電話。您回覆：「好的，我們來安排『複驗』。」您帶著「初驗報告」和當初的檢測工具（或驗屋公司），直奔缺失A1（空心磚），用敲擊棒一敲，確認聲音已變紮實；接著到缺失B3（窗框），用強力水柱或等待雨天測試，確認不再滲漏。您系統性地核對了 50 項，發現 45 項已改善，5 項仍未合格。您拒絕簽字，要求建商進行第二次修繕。

這兩種命運的分歧點，就是本文的核心——**什麼是「複驗」 (Re-inspection)**。這是新成屋點交攻略的最後一哩路，也是最常被新手忽略的關鍵。本文將深入解析，您該**如何要求建商限期改善**，以及最重要的，**如何確認修繕成果**，打贏這場決定您資產價值的最終攻防戰。

複驗 的挑戰：為什麼「建商說修好了」難衡量「真實修繕成果」？

在點交流程中，「信任」是最昂貴的成本。首購族最大的盲點，就是將建商的「口頭確認」當作「事實」，陷入了「舊模式」的點交陷阱。建商的目標是「盡快交屋、收到尾款」，而您的目標是「確認缺失被根治」。這兩種目標，往往會導致修繕的標準大相逕庭。

被忽視的價值：從「表面修繕」到「治標不治本」的陷阱

當面臨數十戶、上千項的缺失列表時，施工單位為了趕工，往往會選擇「最快」而非「最正確」的修繕方式。這導致了大量的「表面修繕」，問題的根源卻從未被解決。

• 地磚空心： 「正確修繕」是低壓灌注環氧樹脂 (Epoxy) 或整片換掉。「表面修繕」是把磁磚「周圍填縫」重新補上，讓你看起來收邊很美，但底下依舊空心，未來熱脹冷縮照樣爆裂。
• 牆面裂縫： 「正確修繕」是沿裂縫切 V 槽、填入彈性批土、打磨後重新補漆。「表面修繕」是直接在裂縫上「補一層油漆」，幾個月後，裂縫保證重新浮現。

案例分析： 國內許多社區都曾發生過，住戶在複驗時「肉眼」巡視，以為裂縫已補好，簽字交屋。入住半年後，油漆下的裂縫「再生」，此時已無「交屋保留款」作為籌碼，只能仰賴建商的保固部門，進入漫長的等待流程。

舊模式的悖論：「口頭承諾」與「交屋保留款」的博弈

「這小問題，不影響入住，我們先交屋，保固期內一定幫您處理！」這是點交現場最常聽到的話術。建商急著讓您簽字，因為簽字代表著您可以撥付佔總價 5% 至 10% 的「交屋保留款」。

案例分析： 台中一位屋主，在建商「口頭承諾」下，簽字點交了尚有 3 項滲漏未修的房屋。入住後，該滲漏點擴大為壁癌，但建商的保固部門卻以「排程已滿」為由拖延半年。這位屋主在「複驗」階段放棄了自己最強大的武器——「交屋保留款」，從而失去了所有談判的主動權。

「複驗」如何重寫規則：「缺失列表」與「限期改善」的角色

新世界的點交規則，是將「人情」轉化為「流程」，將「口頭承諾」升級為「書面證據」。「複驗」SOP 的第一步，就是在「初驗」結束後，立刻啟動。

新核心要素：「初驗報告書」成為具法律效力的改善依據

「複驗」不是一次「新的驗屋」，而是「初驗報告書的核對」。這份報告，尤其是專業驗屋公司出具的圖文並茂、逐項編號的報告，就是您與建商談判的「聖經」。它將模糊的「感覺」（好像空空的）轉化為具體的「事實」（客廳A3區磁磚，5點敲擊3點空心）。這份「缺失列表」，就是建商必須完成的「工作清單」。

新核心要素：「限期改善」啟動合約權利的關鍵動作

拿到報告後，不能只是口頭交給代銷。您必須正式「要求建商限期改善」，這是一個關鍵的法律動作。

• 詳閱買賣合約書： 您的合約中，通常會明訂「驗收」及「瑕疵修補」條款，載明建商有修繕的義務。
• 發出正式通知： 最保險的方式，是將「初驗報告書」透過電子郵件、官方LINE群組等「可留存紀錄」的方式，交付給建商。並在內容中明確載明：「茲附上 [日期] 之驗屋缺失報告，共 [XX] 項，請依約於 [XX] 日內（通常為14-21天）改善完畢。」
• 預約「複驗」時間： 在通知中，應同時表明：「請貴司修繕完成後通知我方，以便安排『複驗』。複驗通過後，始得辦理後續點交及尾款撥付事宜。」這一步，是將「複驗」納入正式流程的關鍵。

超越「口頭確認」：確認「修繕成果」的 4 個SOP

「複驗」當天，您的任務非常單純，就是「核對」。為了避免被建商的「表面修繕」所蒙騙，您必須嚴格執行以下SOP。

核心指標：SOP 1 – 嚴格比對「初驗報告」

這是「複驗」的最高指導原則：只核對初驗報告上的缺失，不要去尋找「新的問題」。複驗的目的是「Close Items」（關閉項目），而非「Open New Issues」。拿出您的報告，從A1開始，逐項、逐間核對。建商修好了幾項，還剩幾項，一目了然。

核心指標：SOP 2 – 使用「相同工具」進行驗證

您當初如何「發現」問題，就用同樣的方式「驗證」它被修好了。這是戳破「表面修繕」的唯一方法。

• 地磚空心： 當初用「敲擊棒」敲出空洞聲，現在就用「同一支」敲擊棒去敲，確認聲音是否變「紮實」。
• 插座缺電： 當初用「插座測試儀」亮紅燈，現在就用「同一台」測試儀，確認是否亮綠燈。
• 洩水坡度： 當初用「水平儀」或「彈珠」測出積水，現在就用「同樣工具」再測一次，確認水流順暢。

輔助指標：SOP 3 – 拍照存證「修繕後」的樣貌

如同初驗要拍下缺失，複驗也要拍下「已改善」的成果。例如，拍攝一張「插座測試儀亮綠燈」的照片，存檔備查。如果發現某項缺失「仍未改善」，更要立刻拍照存證，這將是您拒絕簽字、要求下一輪修繕的依據。

複驗常見問題：SOP 4 – 複驗又沒過怎麼辦？

如果 50 項缺失，只修了 45 項，剩下 5 項「重大缺失」（如漏水、電路）仍未改善，怎麼辦？答案是：拒絕簽字。

您必須冷靜且堅定地告知建商：「本次複驗，尚有 [A5, B2, C8] 等 5 項缺失未完成改善，如複驗紀錄表所示。請貴司盡速修復，並安排『第二次複驗』。」切勿在壓力下妥協，或接受「保固處理」的話術。您手中的「交屋保留款」，在簽字前是「籌碼」，簽字後就只是「保固金」。

「複驗」SOP 儀表盤：戳破「表面修繕」的陷阱

缺失類型	初驗 (發現問題)	複驗 (確認成果)	常見的「表面修繕」陷阱
地磚空心	敲擊棒：聲音清脆	敲擊棒：聲音變「紮實」	陷阱：只重填磁磚縫，未做內部灌漿，敲起來一樣空洞。
牆面裂縫	手電筒：裂縫明顯	手電筒：平整無痕、無色差	陷阱：直接用油漆覆蓋，未V槽批土，幾個月後裂縫重現。
插座缺電/反接	插座測試儀：亮紅燈 (異常)	插座測試儀：亮綠燈 (正常)	陷阱：只更換插座「面板」，內部的線路錯誤根本沒動。
窗框滲水	熱像儀/水測：有滲漏	同樣條件水測：保持乾燥	陷阱：只在「內部」塗上矽利康 (Silicon)，外部滲漏點未處理。

「複驗」的未來：一個關於「完美」與「完整」的選擇