老屋翻新貸款1/4：裝修金哪裡來？「房屋增貸」vs. 「信用貸款」利率與額度比較

您是否也曾陷入這樣的兩難？在尋覓許久後，終於在理想的地點，找到了一間格局方正、採光俱佳的老屋。您興奮地簽了約，卻在付完頭期款與房屋貸款後，赫然發現手上的現金，已不足以支應那筆動輒上百萬的翻新工程。看著眼前亟待修繕的漏水、壁癌與老舊管線，那個「夢想中的家」，彷彿成了一場遙不可及的惡夢。

然而，與此同時，另一群屋主卻能在交屋後，無縫接軌地啟動裝修工程。他們彷彿擁有點金術，能立即變出一筆充裕的資金，將同樣破舊的老屋，在短短幾個月內脫胎換骨。他們並非更富有，而是更懂得運用現代金融工具，來籌措這筆關鍵的「裝修金」。

這場從「等待」到「啟動」的轉變，關鍵就在於您是否理解「老屋翻新貸款」的遊戲規則。別再以為裝修只能靠積蓄！本文將為您深入解析兩大資金來源：「房屋增貸」與「信用貸款」，從利率與額度的根本差異，比較出最適合您的籌資方案。

老屋翻新貸款的挑戰：為什麼「頭過身就過」的舊思維難籌措「裝修金」？

「買房就把錢用完了，裝修以後再慢慢存。」這種傳統的「量入為出」思維，看似穩健，卻是老屋翻新時的最大陷阱。它低估了翻新工程的急迫性與複雜性，更忽略了時間帶來的金融成本。

裝修預算的黑洞：低估了翻新成本的複雜性

許多人以為裝修只是換換地板、刷刷油漆。但對於老屋，真正的開銷都藏在「看不見」的地方。當工班開始拆除，您才會驚覺：水管需要全部重拉、防水層早已失效、電線迴路嚴重不足，甚至有結構補強的需求。這些「基礎工程」動輒數十萬，會瞬間吞噬您原本預備的「表面裝潢」預算。

案例分析： 台北市的王先生，原準備了 80 萬的自備款，打算簡單裝修一間 30 年老屋。沒想到一開工，就發現全室漏水、管線鏽蝕。光是處理這些基礎工程就花掉了 60 萬，導致後續的木作、系統櫃工程全面停擺，新家裝修到一半就斷炊，陷入進退兩難的窘境。

儲蓄的悖論：存錢速度跟不上通膨與人力成本

「買完房，我再花三年存 100 萬來裝修。」這個計畫最大的敵人，是「通貨膨脹」。在裝修市場，無論是原物料（如水泥、板材、五金）還是專業師傅的工資，每年都在上漲。您存錢的速度，很可能永遠追不上預算增加的速度。

案例分析： 一對夫妻在 2021 年買下老屋，當時估算翻新費用約 150 萬。他們決定努力工作，目標 2024 年存到錢再動工。然而到了 2024 年，他們拿著 150 萬去找當初的設計師，得到的報價卻已漲到 200 萬。這多出來的 50 萬，就是他們「等待三年」所付出的時間成本。

常見問題：我的自備款就是不夠，難道只能放棄裝修嗎？

答：這就是本文的重點——千萬不要只依靠「自備款」。您的「信用」和您「持有的房產」，都是可以活化的「資產」。透過「信用貸款」或「房屋增貸」，您可以用「未來的錢」來支付「現在」的裝修，不僅能立即開始，更能鎖定當下的物料與人力成本，避免被通膨追著跑。

裝修金如何重寫規則：「房屋增貸」與「信用貸款」的角色

要打破「存錢=裝修」的舊模式，您必須認識這兩個強大的金融工具。它們分別利用您「房屋的價值」和「個人的信用」，為您的裝修大計提供彈藥。

核心要素：以「房屋增值空間」作為裝修金的「房屋增貸」

「房屋增貸」是利用您名下的房屋作為「擔保品」，向銀行申請一筆新的貸款。這筆錢的來源，是您房屋「現在的價值」減去「尚未還清的房貸」所產生的「增值空間」。

其關鍵特徵包括：

• 運作機制： 銀行會重新「鑑價」您的房屋。假設您 5 年前買 1000 萬，房貸剩 700 萬。現在銀行重估，認定房屋已增值到 1300 萬。銀行最高可能核准 8 成（1040 萬）的貸款總額，扣除原房貸 700 萬，您就有機會增貸出 340 萬的資金。
• 最大優勢： 利率極低（因為有房屋擔保，利率接近房貸，通常在 2.X% 起）且還款年限長（可併入原房貸，或新簽 20-30 年合約），使得月付金壓力非常小。
• 基本要求： 您的房屋必須有「增值空間」（例如房價已上漲，或您已償還大量本金）。此外，您的個人信用與還款能力也必須維持良好。

核心要素：以「個人信用」快速變現的「信用貸款」

「信用貸款」（簡稱信貸）則完全相反。它「不需」任何擔保品，銀行唯一的評估標準，就是您的「個人信用」與「償債能力」（通常是穩定的工作收入）。

其關鍵特徵包括：

• 運作機制： 銀行根據您的信用評分、工作年資、收入（需提供薪轉或扣繳憑單）來核定額度與利率。
• 最大優勢： 審核撥款速度極快（許多銀行標榜 1-3 天內可完成）。如果您急需一筆錢來支付開工款，信貸是效率最高的方式。
• 基本要求： 額度受限於金管會的「DBR 22」規範，即個人所有無擔保債務（含信用卡、信貸）的總額度，不得超過月收入的 22 倍。利率相對較高（約 3% – 15% 不等），且還款年限短（依法最長 7 年）。

超越「有錢就好」：衡量「房屋增貸」vs.「信用貸款」的 4 個關鍵指標

「房屋增貸」和「信用貸款」並非互斥，而是各有擅場。您該選擇哪一個？或是如何搭配使用？這取決於您對「利率」、「額度」、「年限」與「速度」的四大需求。我們必須使用一個多維度的儀表盤來進行決策。

核心指標：貸款利率 (Interest Rate)

這是決定您「利息總支出」的關鍵。房屋增貸因為有房產作抵押，銀行風險低，利率自然也最低（2.X% 起）。信用貸款則完全看個人條件，利率區間非常大（3% ~ 15%），兩者的利息成本可以相差數倍。

核心指標：貸款額度 (Loan Amount)

如果您需要的是一筆 200 萬以上的「全室翻新」費用，信貸很可能不敷使用（除非您收入極高）。此時，額度潛力大、動輒數百萬的「房屋增貸」才是首選。反之，若您只需 50 萬的「局部裝修」金，信貸的額度通常已足夠。

輔助指標：還款年限 (Loan Term)

信貸最長 7 年，增貸可達 20 年以上。這直接決定了您的「月付金」。同樣借 100 萬，7 年攤還的信貸，月付金可能高達 13,000 元；但若用 20 年的增貸攤還，月付金可能僅 5,000 元。您必須評估自己能承受的現金流壓力。

輔助指標：審核速度 (Approval Speed)

如果您下週就要支付工程款，「房屋增貸」絕對來不及。它需要繁瑣的鑑價、設定流程（約 1-2 週）。而「信用貸款」的快速（最快 1-3 天），使其成為應對「緊急」或「短期」資金需求的最佳利器。

老屋翻新貸款 決策儀表盤 [cite: 3]

比較指標	房屋增貸 (Home Equity Loan)	信用貸款 (Personal Loan)
核心指標：貸款利率	低 (接近房貸利率，約 2.X% 起)	高 (階梯式，約 3% – 15%)
核心指標：貸款額度	高 (依房屋鑑價增值空間而定)	低 (受 DBR 22 倍薪資限制)
輔助指標：還款年限	長 (可達 20-30 年)	短 (最長 7 年)
輔助指標：審核速度	慢 (需重新鑑價、設定，約 1-2 週)	快 (最快 1-3 天)
擔保品需求	需要 (房屋作為抵押)	不需要 (憑個人信用)
最佳適用情境	裝修金需求高 (如全室翻新)、不急用錢、追求低月付金	裝修金需求低 (如局部裝修)、急用錢、名下無房或房屋無增值空間